充足的产业空间，让优质项目有地可落，是保障工业高质量发展的基本前提。而这，恰恰是深圳制造业最紧缺的。怎样才能让城市产业空间从存量变增量？如何让不同领域的制造企业高高兴兴地“拎机入驻”？“摩天工厂”“空中厂房”行得通吗？
为破解产业空间不足难题，推进工业高质量发展，深圳瞄准了“工业上楼”这一创新举措。2022年，深圳全力实施“工业上楼”厂房空间建设计划。按照计划，深圳将以每年建设不少于2000万平方米、连续实施5年的进度，向企业提供高品质、低成本、定制化产业空间。今年是深圳实施“工业上楼”计划的第一年。当地“工业上楼”采取了怎样的创新模式？各项目进展如何？“工业上楼”是否为企业带来了切实利好？
为何要“向上发展”？
深圳土地面积不足2000平方公里，约一半土地处于生态控制线内，人均土地占有面积远低于全国人均水平。在可建设用地方面，深圳城市建设用地规模2017年就达900多平方公里，剩余可建设用地寥寥无几。
2022年年底，深圳推出“工业上楼”行动计划，全力推进“20+8”产业集群落地生根，夯实深圳制造业“底盘”。2023年2月7日，《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案的通知》正式印发，明确实施“工业上楼”行动计划的工作部署，全方位、多维度、系统性持续推进。
所谓“工业上楼”，是指在高层大厦中开展企业生产、办公、研发、设计等的新型工业楼宇模式，具备相近行业高通用性、高集约性特点，将传统扁平式厂房汇聚到高楼层的垂直化空间形态，也被称为“摩天工厂”“空中厂房”。上楼对象多为轻型生产、环保型、低能耗类型的高端制造业。
3月6日，2023年深圳首个“工业上楼”新项目——宝安燕罗智能网联汽车产业园开工，建成后将提供优质产业空间36万平方米，打造以高端制造为核心，集生态休闲、优质服务、品质生活于一体的“产城融合”智能网联汽车产业园。目前，深圳已规划“工业上楼”项目共72个，用地面积达854.8万平方米，其中有50个项目位于20大先进制造业园区。
破解“不愿上楼”痛点
过去，工业企业普遍上楼意愿不强，背后有三大痛点：一是普通厂房高楼层的层高与承重难以满足生产需求；二是重型设备不易上楼；三是传统货梯运输效率低、管理无序，影响企业生产。目前，国内对“工业上楼”尚无统一定义，在探索与实践中，缺少标准化与规范化措施。该如何破解难题？深圳各工业上楼项目正通过多种建造模式，试图寻求上楼最优解。
走进位于南山区的南山红花岭智造产业园展厅，醒目的沙盘展示了项目创新设计的“上楼”模式。“我们采用‘环形坡道+高架道路’模式，一方面将货运交通引入第2层、第5层及第9层平台，实现多首层厂房；另一方面在厂房每个单元配备3台独立货梯，为企业提供便利。”深圳深汇通投资控股有限公司园区运营部经理许斯杰告诉记者，这两种方式能高效解决工业上楼设备不易上楼、高层厂房货运效率低等问题，有力提升土地价值。他们还将楼栋的层高设计为首层8米，2层至9层6米，10层以上4.5米，以适应各类企业。
“工业上楼”的厂房作为一种新型工业建筑，该如何从建造端开展优化？中建八局深圳城市建设有限公司与罗湖区住房和建设局携手推出了国内首个“工业上楼”专项技术包。技术包首次构建“堆叠式空中工厂”，可实现30米以上跨度，同时满足重型设备上楼、功能灵活可调等生产需求。
量体裁衣满足个性化需求
不同工业企业对厂房的要求不尽相同，该如何切实满足企业生产经营需求？
围绕先进制造业企业不同产值规模和不同产业链环节所需，位于龙岗区的深圳宝龙专精特新产业园推出了“通用化+定制化”的空间解决方案。“园区围绕‘20+8’产业集群生产工艺特点，突出大平层、宽柱距、重荷载、高层高设计，以‘工艺流线+空间场景’为特点，强化设计，确保现代先进制造业企业的生产经营空间需求。特别是在个性化定制方面，我们通过防震基础、荷载、柱距等个性化定制，做到‘一企一案’，破解企业需求与产业空间不匹配难题。”深圳市龙岗特区建工产业空间发展有限公司总经理张述伟告诉记者。
图为深圳宝龙专精特新产业园项目效果图。深圳市龙岗区特区建工产业空间发展有限公司供图
深圳柯赛标识智能科技有限公司即将入驻这一园区，该公司财务总监董朝霞告诉记者，“智慧标识的制作需要用到大型自动化设备，还涉及多个特殊工艺环节。因此，我们对厂房空间和电梯尺寸均有特殊要求”。为保证该企业顺利上楼，园区对电梯尺寸、新厂房的最大电力负载、公共区域面积等均做了相应调整，有效满足了其生产办公需求。
“这种‘量体裁衣’式服务坚定了我们继续扎根深圳发展的信心。”董朝霞对“定制厂房”十分欣喜，“公司成立20年来经历了4次搬迁，每次都要耗时约1个月，花费几百万元。这一次，定制化的厂房真正做到了让我们‘拎机投产’，也给我们的客户吃下定心丸，解了企业的燃眉之急。我们购买了1万多平方米用于生产经营，另外购置了1000余平方米的24间宿舍用于员工居住”。
图为深圳柯赛标识智能科技有限公司工作人员正在进行生产作业。文阳洋 摄
高标准厂房建设，是否会出现企业“住不起、住不久”的情况？对此，深圳于2021年出台了《深圳市优质产业空间供给试点改革方案》，提出以“政府主导、国企实施”为原则，采用“低成本开发+高质量建设+准成本提供”的供给模式，并以“总成本+微利”的价格面向符合条件的企业进行分割销售。2023年，在《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案的通知》中提出项目内部收益率原则上≤4.5%，厂房平均租赁价格不高于每月35元/平方米等要求。目前，深圳“工业上楼”均采取了可租可售的灵活模式。
