房企资金到位情况仍呈缓慢修复态势
11月15日，据统计局数据显示，房地产开发企业到位资金125480亿元人民币，同比回落约24.7%，其中，国内贷款14786亿元人民币，同比回落26.6%；外资62亿元人民币，同比回落13.5%；自筹资金44856亿元人民币，同比回落14.8%；定金及预收款41041亿元人民币，同比回落33.8%；个人按揭贷款20150亿元人民币，同比回落24.5%。
消费仍是主要拖拽项
从房企资金来源来看：到位资金情况反映房地产企业用于拨付地产开发部分中各资金来源的状况。一般情况下，个人按揭贷款和定金及预收款统一归类为销售回款。2022年1-10月销售回款61191亿元人民币，同比回落约31.03%，对当月房地产开发企业到位累计资金回落的贡献率约32.65%，而国内贷款、自筹资金对房地产开发企业到位资金回落的贡献率仅分别为1.54%和6.75%。
受海内外货币政策分化影响，中美利差持续走扩，外资回流，人民币大幅贬值。对房企资金利用的影响表现为外资利用同比大幅回落：由2021年1-10月的72亿人民币降至今年同期的62亿元人民币，同比回落约13.5%，但由于其基数较小，相对影响力有限。
地产管控政策逐步放松，部分优质房企贷款窗口打开。从数据表现来看，房地产开发到位资金中的国内贷款项由1-7月同比回落-28.4%小幅收缩至1-10月同比回落-26.6%。回落幅度较小的原因在于，在前期房企高杠杆模式下，现金流问题是多数房企的命脉。而如今政策松绑的目标群体是现金流较为充裕的优质房企，而非众生普渡。所以，在大出清、大洗牌主基调下，房企贷款政策的松绑对行业复苏的帮助作用预期较为保守。
从信贷角度来看：截至9月30日，全国境内住户中长期贷款56.11亿元人民币，同比增长约7.18%，且已连续11个月回落；而新增中长期贷款额度约3471亿人民币，同比回落约25.52%。从2022年7月以来，在中央信贷宽松，地方政策扶持双重支撑下，居民住房贷款新增额度同比虽仍为负值，但回落幅度已由7月的62.62%大幅收缩至9月的25.52%，实现连续3个月收缩态势。
借鉴往昔。2017-2018年，全国地产调控约630次，全国境内住户中长期贷款同比由2017年3月的31.92%大幅回落至2018年12月的17.11%，随后在政策性纠偏引导下进入复苏。今时今日，地产行业”V”型复苏再难重现，“L”型修复可能性较大，从而抑制了投机性需求的反弹。同时，随着人口红利褪去，钢需住房拉动力逐年放缓，住户中长期贷款或难再有大幅反弹。
从区域划分来看：虽然，房地产寒冬在全国蔓延，但在经济、人口流动、人均收入、人口总量、基础设施建设差异等多因素影响下，“寒冬”对不同区域的影响存在较大差异。
截至9月30日，北京、上海的商品房销售面积累计同比分别仅回落5.1%、6.97%，而人口大省河南、山东分别回落9.38%、16.49%。相比之下，西北、东北地区的商品房销售面积累计同比回落幅度较为明显，其中，西藏、吉林分别回落56.78%、41.7%。在人口红利退潮背景下，加速推进城镇化建设、提高地级城市基础设施水平，或可扩大钢需消费群体规模，进而改善房地产市场在不同区域间的差异。
总结
从目前房地产企业资金到位情况来看，地产行业的复苏仍在缓慢进行中。而在政策调控压力下，市场出清、大洗牌将成为主流。房企贷款、外资、自筹资金的到位情况较难逆转，而对消费市场信心的修复或可获得最大边际收益。
