3月14日，长城资产获批在全国银行间债券市场公开发行100亿元人民币金融债券，募集资金将主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置、房地产行业纾困及偿还到期存量债券。
长城资产已是今年以来第二家获批发行房地产项目金融债的大型资产管理公司（AMC）。今年2月，东方资产在全国银行间债券市场公开发行不超过人民币100亿元金融债券的申请获批，募集资金亦主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置，开展房地产行业不良资产纾困及房地产金融风险化解工作。
“这主要是为了落实1月份金融监管部门的相关要求。”一位AMC行业相关人士对记者表示，资产管理公司曾多次参与过地产债务风险化解，不良资产处置经验丰富。AMC的入场不仅可以为存量风险项目提供重组的资金，亦可为其提供综合性的服务，让其恢复经营，为“保交楼”提供相应的支持。
业内人士指出，当前已有两家大型AMC通过发债来化解房地产不良资产，这无疑是房地产市场的又一大利好，预计后续还会有更多的银行、AMC等金融机构参与进来，这将有利于房地产企业不良资产的处置，亦将有助于房企资金面的改善。
AMC化解房企风险“办法多”
今年1月份，金融监管部门曾召集几家大型AMC开会，研究其按照市场化、法制化原则，参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。记者了解，尽管目前仅有两家AMC获批发行针对房地产风险化解的金融债券，但自去年底以来，AMC就参与到了本轮房企债务风险的化解工作之中，多家地方AMC亦在进行房地产相关风险的处置业务。
谈及与银行发债支持房企进行优质项目并购的不同点，一位AMC人士称，虽然都是发债，但AMC入场主要是为了化解房地产企业的存量风险，而银行则主要做新增项目。AMC还可以按照金融与产业相结合的方式，来帮助房地产项目化解风险。该人士预计，大型AMC进入后或主要聚焦在房地产风险项目的重组上，将重点选择一些龙头的、暂时出现资金短缺的企业或项目进行纾困。地方AMC则主要将聚焦本地的房地产企业和项目。
据记者了解，在实际案例中，AMC可以协同发挥“产业+金融”的优势来支持困境地产企业盘活项目，还可以用基金化的手段为房地产企业纾困。当前，已有多家AMC成立了纾困房地产企业的基金，并将“房地产市场定向拆弹”作为今年的重点业务方向。
植信投资研究院研究员耿欣欣表示，AMC在处置房地产项目风险过程中，能够更好协调各方资源，加快房企债务化解进程。不少地产项目的债权债务关系复杂，化债进程缓慢，而AMC可以通过控股出险房企、全部收购买断出险房企项目债权等方式对不良资产进行整体规划，并能很好地协调上下游、买卖方和政府资源，协助出险房企共同把项目盘活，并实现原始存量债权人的退出。
AMC还可以丰富收并购的买方市场，稳住出险房企资产价格。耿欣欣介绍，目前多数房企受制于“三道红线”的约束以及销售回款的不畅，房企均面临不同程度的资金流动性压力，因此房企间的收并购意愿较低、进程缓慢。在市场缺少足够收购方的情况下，很可能出现由涉险房企低价抛售资产导致的大规模资产价格偏离公允价值的情况，将对现行房地产市场资产价格造成不利影响。
“AMC可以直接出资控股出险房企或项目，与市场中其他的不良资产买方相比，很可能仅要求微利，有助于稳定出险房企的资产出售价格，避免引起市场资产价格的波动。”耿欣欣表示。
房地产债务风险化解需多方合力
一位AMC行业人士对记者表示，在房地产行业高速发展的时候，地产类项目的地段只要不是非常偏僻，回款很快。但当前房地产市场仍在下行周期中，市场信心还未完全恢复，AMC所面对的房地产债务风险的化解难度有所增加。
记者从上述人士处了解到，其近期接触的房地产烂尾项目不少，但他认为可以通过市场化的方式出清风险的项目占比不高。因此，他也建议，AMC在处置房地产风险时，应重点纾困一些暂时遇到问题但总体相对优质的房地产企业及项目，“抓大放小”以稳定市场预期。
“平稳化解债务风险是重构‘市场信心’和‘房企信用’，开启房地产‘宽货币’到‘宽信用’通路的钥匙。”耿欣欣认为，当前仍应重点围绕“房地产债务化解”加强供给端和需求端的政策扶持力度，打通房企“销售端”和“融资端”资金链。
耿欣欣建议，让更多有条件、有能力的金融机构参与本轮地产债务化解，同时应加快对REITs、ABS等产品的审批，实现部分债务风险的化解。
“是通过资产进行融资，企业的现金和总资产也同步增加，一般不会对企业的负债率造成明显恶化，如运用得当，企业的负债率还可能会因此而降低。”耿欣欣表示，加强对优质房企发行产品的支持力度，可为更多暂时不具备负债融资条件、但综合资质仍较好的房企提供融资机会，进一步提高债务化解规模和速度。
